Передача объекта долевого строительства

Определение. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Для получения разрешения на ввод застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением и приложенными к нему документами, список которых приведен в п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• разрешение на строительство;
• акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора);
• документ, подтверждающий соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществлявшим строительство;
• документ о соответствии параметров построенного объекта проектной документации, подписанный лицом, осуществившим строительство (а также застройщиком или заказчиком в случае строительства на основании договора);
• документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям, подписанные представителями организаций, эксплуатирующими сети инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
• схема с расположением построенного объекта, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочной организацией участка;
• заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в установленных законом случаях). 
   

В течение 10 дней после поступления заявления застройщика соответствующий орган обязан проверить правильность оформления представленных документов, произвести осмотр объекта и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в его выдаче, указав причины отказа (п. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Обратите внимание: в случае если при строительстве объекта осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится. В свою очередь, государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе либо является типовой проектной документацией или ее модификацией (п. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ). Порядок осуществления государственного строительного надзора утвержден Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54.

Добавим, что при осуществлении строительства, подлежащего госстройнадзору, застройщик заблаговременно, но не позднее чем за 7 рабочих дней до начала строительства должен направить в уполномоченный на осуществление такого надзора федеральный орган исполнительной власти (орган исполнительной власти субъекта РФ) извещение о начале работ, к которому на основании п. 5 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ необходимо приложить:

• копию разрешения на строительство;
• проектную документацию в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства в объеме, необходимом для осуществления этого этапа;
• копию документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;
• общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ. 
   

Кроме того, для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик должен безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство, копию схемы с расположением построенного объекта и сетей инженерно-технического обеспечения, а также планировочную организацию земельного участка. Эта копия предназначена для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (п. 9 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Итак, выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки этого объекта на государственный учет.

Напомним, что передача объекта строительства дольщику должна произойти не позднее срока, установленного договором. Перед этим застройщик обязан направить участнику сообщение о завершении создания объекта недвижимости и о его готовности к передаче, а также предупредить дольщика об обязанности принять объект и последствиях его бездействия. Какой срок можно предусмотреть в договоре и в какой момент застройщик должен направить дольщику сообщение?

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика, обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения (п. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ). С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ). Если к этому моменту участник в полном объеме произведет уплату денежных средств, то его обязательства также считаются исполненными.

После внесения изменений в Закон N 214-ФЗ в ст. 8 появился п. 6, в котором указано, как действовать, если дольщик уклоняется в положенный срок или отказывается вообще от принятия готового объекта. В этом случае, если иное не предусмотрено договором, застройщик вправе по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, составить односторонний акт или иной документ о передаче. При этом риск случайной гибели объекта переходит к дольщику. Единственное условие для возможности применения указанных мер — застройщик должен обладать сведениями о получении дольщиком сообщения, либо заказное письмо должно быть возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе дольщика в его получении или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.